Nieuwbouw kopen in Spanje: betaalschema, bankgarantie en valkuilen

Nieuwbouw aan de Costa del Sol is verleidelijk: je kiest je keuken, alles is nieuw, en je betaalt gespreid terwijl er gebouwd wordt. Er zitten ook een paar dingen in die Belgen verrassen, van btw op elke schijf tot een opleveringsdatum die schuift. Hieronder hoe het werkt, wat het kost en waar je op let.

Waarom nieuwbouw hier zo populair is

De Spaanse woningen van voor 2008 zijn gebouwd tegen hitte en niet tegen kou. Enkel glas, geen isolatie, verwarming die neerkomt op een elektrisch kacheltje. Wie hier ook in januari zit, merkt dat meteen.

Nieuwbouw is daar het antwoord op. Vloerverwarming, dubbele beglazing, airco met warmtepomp en een energielabel dat meestal A of B haalt. Daar komt bij dat de indeling moderner is: open keukens, grotere terrassen en badkamers die niet in een hoek zijn gepropt.

Zo verloopt de betaling

Je koopt op plan en betaalt in schijven. Een typisch schema ziet er zo uit.

Moment	Wat je betaalt
Reservatie	6.000 tot 10.000 €, de woning gaat uit de verkoop
Contract, binnen 30 dagen	20 tot 30% min de reservatie, plus btw
Tijdens de bouw	Eén of meerdere schijven van 10 tot 20%, plus btw
Bij de oplevering	Het saldo, plus btw en AJD, bij de notaris

Let op dat woordje btw. Je betaalt tien procent op elke schijf en niet pas aan het einde. Op een woning van 500.000 euro is dat 50.000 euro btw plus 6.000 euro zegelrecht, en dat komt bovenop de prijs.

De bankgarantie is niet optioneel

Dit is het belangrijkste punt van dit hele artikel. De Spaanse wet verplicht de promotor om alle bedragen die jij vooruitbetaalt op een aparte rekening te zetten en te dekken met een bankgarantie of een verzekering.

Krijg je bij elke betaling het garantiecertificaat op jouw naam, dan krijg je je geld terug als het project niet wordt afgewerkt. Krijg je dat niet en gaat de promotor failliet, dan sta je achteraan in de rij van de schuldeisers. Geen certificaat betekent dus geen betaling, en daar valt niet over te onderhandelen.

Wat zit er in de prijs en wat niet?

Meestal inbegrepen	Meestal niet inbegrepen
Keuken met toestellen	Meubilair en verlichting
Badkamers volledig afgewerkt	Zonwering en screens
Airco met warmtepomp	Aankleding van het terras
Vloeren en binnendeuren	Alarm en domotica
Parkeerplaats en berging	Een tweede parkeerplaats
Gemeenschappelijk zwembad en tuinen	Aansluitingskosten nutsvoorzieningen

Reken voor de posten in de rechterkolom op vijf tot tien procent van de aankoopprijs als je meteen comfortabel wil wonen. Promotoren bieden vaak een pakket aan, maar dat is zelden de goedkoopste weg.

De opleveringsdatum schuift

Bijna altijd, en meestal met drie tot zes maanden. Dat is aan deze kust eerder regel dan uitzondering, en het is geen reden tot paniek zolang je er rekening mee houdt.

Waar je wel op let: laat in het contract een uiterste datum opnemen met een vergoeding als die overschreden wordt. En plan je verhuis of je eerste verhuurperiode niet vast op de opgegeven datum.

Wat je vraagt voor je tekent

Vijf dingen die je advocaat sowieso opvraagt bij de promotor.

• De bouwvergunning, want zonder licencia de obra is er geen wettelijke bouw.
• De bankgarantie per betaalde schijf, jouw bescherming als het misloopt.
• Het kwaliteitsboek, de memoria de calidades, waarin tot de tegels toe staat wat er geleverd wordt.
• Referenties van eerdere projecten, om te weten of deze promotor op tijd en netjes oplevert.
• Een raming van de comunidad, want bij grote gemeenschappelijke delen loopt die maandelijkse kost snel op.

Dat kwaliteitsboek is belangrijker dan de brochure. In de brochure staat een sfeerbeeld, in de memoria staat welk merk kraan en welke dikte tegel je krijgt.

Nieuwbouw of bestaande bouw?

	Nieuwbouw	Bestaande bouw
Belasting	10% btw plus 1,2% AJD	7% ITP in Andalusië
Betaling	Gespreid tijdens de bouw	Volledig bij de akte
Beschikbaar	18 tot 30 maanden	Vier tot acht weken
Energie	Meestal label A of B	Sterk afhankelijk van bouwjaar
Onderhandelen	Beperkt, vaste prijslijst	Ruimte, zeker buiten het seizoen
Onvoorziene kosten	Laag, alles is nieuw	Renovatie en herstellingen

Veelgestelde vragen

Kan ik nog dingen wijzigen tijdens de bouw?

Tot een bepaalde fase wel. Keukenfronten, tegels, sanitair en soms de indeling van een badkamer. Hoe vroeger je instapt, hoe meer je kan kiezen. Vraag altijd de deadline per keuze op.

Kan ik een woning op plan doorverkopen?

Vaak wel, maar de promotor moet akkoord gaan en rekent daar meestal een vergoeding voor. Zet dat op voorhand in je contract als je die piste openhoudt.

Krijg ik een hypotheek op een woning die er nog niet staat?

Ja. De promotor heeft doorgaans een projecthypotheek waarin je kan stappen, of je regelt zelf een lening die pas bij de oplevering wordt opgenomen. De tussentijdse schijven betaal je uit eigen middelen.

Hoe lang heb ik garantie?

Spanje kent een wettelijke garantie van één jaar op afwerking, drie jaar op installaties en tien jaar op de structuur. Hou de opleveringsdocumenten dus goed bij.

De projecten voor ze publiek gaan

Wij volgen de promoties tussen Estepona, Casares en Manilva van dichtbij en zien de plannen vaak voor de officiële lancering. Dat is meteen ook de fase met de beste prijzen en de meeste keuze.

Verder lezen? Wat een woning in Spanje echt kost of de tien duurste fouten bij het kopen.