Wat kost een woning in Spanje echt? Alle kosten en belastingen in 2026

De aankoopprijs is het bedrag waarover je onderhandelt. Het is niet het bedrag dat je betaalt. Tussen die twee zit in Andalusië tien tot dertien procent, en daarna komt er elk jaar nog een rekening bij. Hieronder staat alles wat erbovenop komt, met rekenvoorbeelden op drie budgetten zodat je meteen ziet waar jij zit.

De aankoopkosten in het kort

Voor een bestaande woning betaal je in Andalusië zeven procent overdrachtsbelasting. Voor nieuwbouw betaal je in de plaats daarvan tien procent btw plus 1,2 procent zegelrecht. Daarbovenop komen notaris, eigendomsregister, advocaat en administratie.

Post	Bestaande bouw	Nieuwbouw
Overdrachtsbelasting of btw	7% ITP	10% btw
Zegelrecht (AJD)	niet van toepassing	1,2%
Notaris	0,5 tot 1%	0,5 tot 1%
Eigendomsregister	0,3 tot 0,5%	0,3 tot 0,5%
Advocaat	circa 1% plus btw	circa 1% plus btw
Gestoría en NIE	500 tot 1.000 €	500 tot 1.000 €
Samen	9 tot 11%	13 tot 14%

Drie rekenvoorbeelden

Dezelfde percentages, drie budgetten. Dit zijn telkens bestaande woningen, dus met zeven procent ITP.

	200.000 €	400.000 €	750.000 €
ITP 7%	14.000	28.000	52.500
Notaris	1.400	2.800	5.250
Eigendomsregister	800	1.600	3.000
Advocaat plus btw	2.420	4.840	9.075
Gestoría en NIE	750	750	1.000
Totaal bovenop	19.370	37.990	70.825
Wat je echt betaalt	219.370	437.990	820.825

Ben je jonger dan 35 en wordt de woning je hoofdverblijf, dan zakt het ITP-tarief naar 3,5 procent op woningen tot 150.000 euro. Voor de meeste Belgische tweede verblijven speelt die uitzondering niet.

De val waar de meeste kopers in trappen

Spanje belast je niet noodzakelijk op wat je betaalt. Sinds 2022 rekent de fiscus met de valor de referencia, een waarde die het kadaster zelf bepaalt op basis van marktgegevens. Ligt jouw koopprijs daaronder, dan wordt de belasting toch op die referentiewaarde berekend.

Koop je voor 200.000 euro terwijl de referentiewaarde 230.000 bedraagt, dan betaal je zeven procent op 230.000. Dat is 2.100 euro die niet in je rekensom stond. Vraag die waarde dus op voor je een bod uitbrengt.

Financier je met een Spaanse hypotheek?

Spaanse banken lenen aan niet-residenten doorgaans zestig tot zeventig procent van de laagste waarde tussen de aankoopprijs en de schatting van de bank. Dat betekent minstens dertig procent eigen inbreng, en dat staat los van de aankoopkosten hierboven.

Op een woning van 400.000 euro kom je dus uit op ongeveer 120.000 euro eigen inbreng plus 38.000 euro kosten. Reken daar nog de taxatie en de dossierkosten van de bank bij, samen doorgaans tussen 500 en 1.500 euro.

En daarna, elk jaar opnieuw

De aankoop is eenmalig. Deze posten komen elk jaar terug. De bedragen hieronder gelden voor een appartement in de middenklasse.

Kost	Wat het is	Per jaar
IBI	Spaanse onroerende voorheffing	400 tot 1.200 €
Basura	Gemeentelijke afvalbelasting	100 tot 200 €
Comunidad	Bijdrage aan complex, zwembad en tuinen	1.200 tot 3.600 €
IRNR	Niet-residentenbelasting	200 tot 700 €
Verzekering	Woningpolis	250 tot 600 €
Water en elektriciteit	Ook bij leegstand deels vast	600 tot 1.500 €

Die IRNR, hoe zit dat precies?

Als niet-inwoner met een tweede verblijf in Spanje betaal je belasting op een fictief huurinkomen, ook wanneer je de woning nooit verhuurt. De berekening gaat zo.

Je vertrekt van de kadastrale waarde van je woning en niet van de marktwaarde. Daarvan reken je 1,1 procent wanneer die waarde de laatste tien jaar herzien werd, en 2 procent wanneer dat niet gebeurde. Op dat bedrag betaal je als EU-burger negentien procent. Bij een kadastrale waarde van 100.000 euro zonder recente herziening kom je zo op tweeduizend euro maal negentien procent, dus 380 euro per jaar.

Je dient dat in met het formulier 210. Voor een woning die je niet verhuurt heb je daarvoor het hele volgende kalenderjaar de tijd. Verhuur je wel, dan gelden kortere termijnen.

En vermogensbelasting?

Andalusië heeft de vermogensbelasting sinds 2023 volledig weggewerkt met een bonificatie van honderd procent. In de praktijk betaal je er dus niets, tenzij je Spaanse vermogen boven de drie miljoen euro uitkomt. Daarboven grijpt de nationale solidariteitsbelasting op grote vermogens in, en die kan de regio niet wegnemen.

Voor de overgrote meerderheid van de Belgische kopers is dit dus geen kost. Zit je in de buurt van die grens, laat het dan uitrekenen door een Spaanse fiscalist voor je tekent, want de manier waarop je koopt maakt daar verschil.

Wat er niet bij komt

Twee kosten die kopers vaak verwachten en die er niet zijn.

De makelaarscommissie betaalt in Spanje de verkoper en niet de koper. En de plusvalía municipal, de gemeentelijke meerwaardebelasting, is eveneens voor rekening van de verkoper. Op één uitzondering na: woont de verkoper fiscaal niet in Spanje, dan kan de gemeente jou als koper aanspreken. Reden te meer om in dat geval de wettelijke inhouding van drie procent correct toe te passen.

Veelgestelde vragen

Kan ik die kosten meefinancieren?

Zelden. Spaanse banken financieren de woning en niet de kosten. Reken erop dat je die tien tot dertien procent zelf op tafel legt.

Wanneer betaal ik wat?

De aanbetaling bij het reservatiecontract, tien procent bij het contrato de arras, en de rest plus alle belastingen op de dag van de akte. Je advocaat vraagt het bedrag voor de belastingen doorgaans enkele dagen op voorhand op.

Zijn de kosten bij nieuwbouw hoger?

Ja, ongeveer drie procentpunt. Tien procent btw plus 1,2 procent AJD tegenover zeven procent ITP. Daar staat tegenover dat je gespreid betaalt tijdens de bouw.

Wat als ik later verkoop?

Dan betaal je meerwaardebelasting op je winst, en de koper houdt drie procent van de prijs in wanneer jij op dat moment zelf niet-inwoner bent. Die inhouding verreken je met je uiteindelijke aanslag.

Liever een berekening op jouw dossier?

Wij maken voor elk pand dat we tonen een overzicht van de totale kostprijs, inclusief belastingen en de jaarlijkse lasten. Zo weet je voor je een bod doet wat er echt van je rekening gaat.

Verder lezen? De tien duurste fouten bij het kopen in Spanje of een huis kopen in Estepona.