Het koopproces van vastgoed in Spanje uitgelegd in 7 stappen

Een woning kopen in Spanje verloopt anders dan in België. Er is geen compromis, er is wel een reservatiecontract en een contrato de arras, en de notaris speelt een andere rol dan je gewend bent. Hieronder staat het volledige traject in zeven stappen, met de doorlooptijden en de bedragen die er telkens bij horen.

Stap 1: je NIE aanvragen

Het NIE is je Spaanse fiscaal identificatienummer. Je hebt het nodig voor de akte, voor een bankrekening en voor het aansluiten van water en elektriciteit. Zonder NIE gebeurt er niets.

Je vraagt het aan bij het Spaanse consulaat in Brussel of Antwerpen, of ter plaatse via je advocaat met een volmacht. Reken op twee tot zes weken via het consulaat en op enkele dagen wanneer je advocaat het in Spanje regelt. De kostprijs blijft onder de honderd euro aan taksen, plus het ereloon als je het laat doen.

Doe dit vroeg. Het is de saaiste stap van het hele traject en tegelijk degene die het vaakst voor vertraging zorgt.

Stap 2: je budget vastleggen, inclusief de kosten

Voor je gaat kijken wil je weten wat je maximum is. In Andalusië komt er tien tot dertien procent bovenop de aankoopprijs aan belastingen en erelonen, en die financier je zelden mee.

Werk je met een Spaanse hypotheek, hou dan rekening met zestig tot zeventig procent financiering voor niet-residenten. Op een woning van 400.000 euro betekent dat ongeveer 120.000 euro eigen inbreng plus 38.000 euro kosten. Een volledig overzicht van die kosten staat in een apart artikel.

Stap 3: bezoeken en kiezen

De klassieke fout is een week lang vrijblijvend rondrijden. Twee dagen met zes tot acht panden die vooraf geselecteerd zijn werkt beter, omdat je dan echt vergelijkt in plaats van indrukken verzamelt.

Bekijk elke woning ook eens op een doordeweekse ochtend en niet enkel op zaterdagnamiddag. En vraag bij een appartement altijd naar de maandelijkse comunidad en naar de notulen van de laatste algemene vergadering, want daar staat wat er de komende jaren aan werken op de planning staat.

Stap 4: het reservatiecontract

Heb je gekozen, dan onderteken je een contrato de reserva. Je betaalt daarbij doorgaans tussen 6.000 en 10.000 euro, de woning gaat van de markt en de prijs ligt vast.

Die reservatie loopt meestal twee tot vier weken, en dat is precies de tijd die je advocaat nodig heeft voor zijn controles. Laat in dat contract opnemen dat je aanbetaling terugkomt wanneer er een juridisch probleem met de eigendomstitel opduikt. Zonder die clausule is je geld weg als er iets misloopt.

Stap 5: de juridische controle

Dit is waar je advocaat zijn geld verdient. Wat hij nakijkt.

Wat	Waarom het telt
Nota simple	Wie de eigenaar is, en of er hypotheken of beslagen op rusten
Kadastrale gegevens	Of de oppervlakte en de grenzen kloppen met de werkelijkheid
Vergunningen	Zeker bij verbouwingen, veranda’s en alles wat is bijgebouwd
Schulden van de comunidad	Die volgen de woning, tot vier jaar terug
Openstaande IBI	De gemeentebelasting van de vorige jaren
Valor de referencia	De waarde waarop je belasting wordt berekend
Fiscale status verkoper	Bepaalt of jij drie procent moet inhouden

Blijkt hier iets uit, dan onderhandel je opnieuw of je stapt eruit. Dat gebeurt vaker dan mensen denken en het is exact waarvoor deze stap bestaat.

Stap 6: het contrato de arras

Alles in orde? Dan onderteken je het voorlopige koopcontract. Je betaalt op dat moment tien procent van de prijs, waarvan je reservatie wordt afgetrokken.

Dit contract is wederzijds bindend op een manier die Belgen vaak verrast. Trek jij je terug, dan verlies je die tien procent. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij je het dubbele betalen. In het contract staat ook de datum waarop bij de notaris getekend wordt, meestal een tot twee maanden later.

Stap 7: de akte bij de notaris

De escritura pública wordt getekend op het kantoor van de notaris, met beide partijen of hun gevolmachtigden aanwezig. Je betaalt het saldo met een bankcheque, de belastingen worden afgerekend en je krijgt dezelfde dag de sleutels.

De Spaanse notaris controleert de identiteit van de partijen en de wettelijkheid van de akte, maar hij verdedigt jouw belangen niet zoals je advocaat dat doet. Dat is het belangrijkste verschil met de Belgische praktijk, en de reden waarom je die advocaat sowieso nodig hebt.

Spreek je geen Spaans, dan wordt de akte op jouw vraag vertaald voorgelezen. Kan je er niet bij zijn, dan werk je met een volmacht die je bij een Belgische notaris laat opmaken met apostille.

En daarna

Na de akte schrijft je gestoría de woning in bij het Registro de la Propiedad, wat enkele weken duurt. Ondertussen worden de contracten voor water, elektriciteit en de comunidad op jouw naam gezet en gedomicilieerd op je Spaanse rekening.

Vanaf dat moment lopen ook de jaarlijkse verplichtingen: de IBI, de afvalbelasting, en de aangifte van de niet-residentenbelasting met het formulier 210.

Hoelang duurt het in totaal?

Fase	Doorlooptijd
NIE aanvragen	Enkele dagen tot zes weken
Bezoeken en kiezen	Twee dagen tot enkele maanden
Reservatie tot juridische controle	Twee tot vier weken
Arras tot akte	Vier tot acht weken
Inschrijving in het register	Twee tot zes weken na de akte

Voor een bestaande woning kom je van eerste bezoek tot sleutel uit op acht tot twaalf weken. Bij nieuwbouw op plan loopt het traject door tot de oplevering, wat doorgaans achttien tot dertig maanden na de reservatie ligt.

Veelgestelde vragen

Heb ik echt een eigen advocaat nodig?

Ja. De notaris is neutraal en de makelaar werkt voor de verkoper. Reken op ongeveer één procent van de prijs plus btw voor iemand die enkel jouw belang verdedigt. Dat is de best bestede euro van het hele dossier.

Kan ik tekenen zonder naar Spanje te komen?

Ja, met een volmacht bij een Belgische notaris met apostille, of bij het Spaanse consulaat. Veel kopers doen dat, zeker bij nieuwbouw waar de opleveringsdatum kan schuiven.

Wat gebeurt er als de verkoper afspringt?

Na het contrato de arras moet hij je het dubbele van je aanbetaling terugbetalen. Voor dat contract getekend is, heb je die bescherming niet.

Moet ik een Spaanse bankrekening hebben?

In de praktijk wel. De notaris verwacht een bankcheque en de domiciliëringen voor IBI, comunidad, water en elektriciteit lopen veel vlotter via een Spaanse rekening.

Samen door het traject?

Wij begeleiden Belgische kopers in Estepona, Manilva, Casares en op de New Golden Mile, van de eerste bezichtiging tot de sleutels, en werken samen met onafhankelijke advocaten die enkel voor jou werken.

Verder lezen? De tien duurste fouten bij het kopen in Spanje of wat een woning in Spanje echt kost.